A Justiça de Santa Catarina declarou nulo o contrato de compra e venda do único imóvel de um casal de idosos de Penha e condenou uma advogada ao pagamento de R$ 15 mil por danos morais aos sete herdeiros da família. A decisão é da 1ª Vara da comarca de Penha, que reconheceu a existência de simulação, dolo e violação da relação de confiança entre advogada e clientes, além de determinar o cancelamento de eventuais registros decorrentes do negócio.
A ação foi ajuizada pelos filhos e um neto do casal. Conforme o processo, os idosos contrataram a advogada para ingressar com uma ação de usucapião do imóvel, mediante honorários equivalentes a 15% do valor venal do bem.
Durante a tramitação da ação, em maio de 2016, a profissional solicitou que os clientes comparecessem a um tabelionato acompanhados de duas testemunhas, informando que assinariam documentos necessários para a conclusão do processo. Na época, o homem tinha 82 anos, era analfabeto e cego de um dos olhos. A esposa, de 76 anos, era semianalfabeta.
Segundo a sentença, ambos apenas assinaram o documento sem que seu conteúdo fosse lido ou explicado, tampouco receberam cópia do instrumento.
Após o reconhecimento da usucapião, a advogada passou a solicitar documentos considerados incompatíveis com a finalidade do contrato de honorários, despertando a desconfiança dos familiares. Mesmo notificada extrajudicialmente para esclarecer se existia algum contrato de compra e venda do imóvel, a profissional recebeu a notificação, recusou-se a assiná-la e não apresentou qualquer resposta.
Depois da morte do casal, durante o inventário, a advogada ingressou com uma execução de honorários, atribuindo ao imóvel o valor de R$ 200 mil e requerendo sua penhora. Meses depois, apresentou embargos de terceiro e anexou um contrato particular de compra e venda, datado de abril de 2016, no qual afirmava ter adquirido o imóvel por R$ 50 mil, valor que, segundo alegou, teria sido pago à vista.
Os herdeiros sustentaram que os idosos desconheciam o conteúdo do documento assinado em razão do analfabetismo e da ausência de leitura do contrato. Também argumentaram que a advogada teria se aproveitado da relação de confiança para induzir os clientes a assinar um documento diferente daquele que acreditavam estar firmando, além de destacar a inexistência de provas do pagamento, a diferença entre os valores atribuídos ao imóvel e o fato de o casal ter permanecido na posse do bem até o falecimento.
Em sua defesa, a advogada alegou que a compra e venda era válida, afirmando que o contrato possuía reconhecimento de firma e testemunhas, que os vendedores tinham conhecimento da negociação e que o pagamento foi realizado em espécie. Também sustentou que o compromisso de compra e venda seria válido mesmo sem registro e pediu a improcedência do pedido de indenização.
Ao analisar o caso, a magistrada concluiu que o contrato era absolutamente nulo por três fundamentos independentes.
O primeiro foi o vício de forma. A sentença destaca que o imóvel foi negociado por contrato particular, embora o valor exigisse escritura pública. Além disso, por envolver pessoas analfabetas, o negócio deveria observar formalidades específicas para garantir a manifestação de vontade, como a leitura do documento e outras cautelas legais, o que não ocorreu. Também não foi apresentada qualquer comprovação do pagamento do preço.
A decisão também reconheceu a existência de simulação. Entre os elementos considerados pela magistrada estão a divergência entre o valor de R$ 200 mil atribuído ao imóvel na execução de honorários e os R$ 50 mil informados no contrato de compra e venda, a ausência de prova do pagamento, a apresentação do documento apenas após a morte dos vendedores, o silêncio da advogada diante da notificação extrajudicial e a permanência dos idosos na posse do imóvel até o falecimento.
A juíza ainda concluiu pela ocorrência de dolo ao entender que a profissional utilizou a relação de confiança estabelecida com os clientes para levá-los ao cartório sob a justificativa de que assinariam documentos relacionados à ação de usucapião, quando, na realidade, subscreveram um contrato de compra e venda do imóvel. A sentença ressalta que o negócio foi firmado durante o andamento da ação patrocinada pela própria advogada, em afronta aos deveres de lealdade, boa-fé e probidade exigidos na relação entre advogado e cliente.
Ao fixar a indenização por danos morais, a magistrada entendeu que a conduta extrapolou um mero conflito patrimonial, diante do aproveitamento da vulnerabilidade de clientes idosos e analfabetos, da tentativa de retirar o único patrimônio da família e dos prejuízos causados aos herdeiros.
Com a decisão, o contrato de compra e venda foi declarado nulo, os registros eventualmente realizados com base no negócio deverão ser cancelados e a advogada foi condenada ao pagamento de R$ 15 mil por danos morais, valor que será dividido igualmente entre os sete herdeiros.
A magistrada também determinou o envio de cópia integral da sentença à Ordem dos Advogados do Brasil em Santa Catarina (OAB/SC), para apuração de eventual responsabilidade disciplinar da profissional.
